你實際負擔得起的按揭有多少？
貸款機構都樂於告訴你，他們最多可以批出多少按揭貸款。但這個數字，與你真正負擔得起的金額往往並不相同。貸款機構的批核邏輯，其實圍繞兩條公式與一項壓力測試；至於真正的持有成本，則要靠你自己盤點。以下說明加拿大的按揭負擔能力如何計算，以及如何得出一個你的預算真正應付得來的數字——而不是銀行樂意借給你的那個數字。
銀行如何評估你：GDS與TDS
兩個比率決定大部分批核結果：
- 總入息比率（Gross Debt Service，GDS）： 你的住屋開支——按揭供款、物業稅、暖氣費，以及大廈管理費的一半——應維持在稅前收入的35%左右
- 總債務入息比率（Total Debt Service，TDS）： 同樣開支加上信用卡、汽車貸款等所有其他債務還款，應保持在約42%以下——信貸評級良好的話可放寬至44%
貸款機構還必須以壓力測試利率（通常為合約利率加2%）來審批你的資格，證明你在續按時有能力承受更高利率。換言之，帳面上的批核額其實已預留了加息空間；浮息供款人士尤其要留意。
首期部分
最低首期按樓價分級：樓價首500,000加元須付5%；500,000至150萬加元之間的部分須付10%；超過此數則須付20%。首期少於20%，便需要按揭違約保險——保費會計入貸款額，但可以換取較低的受保按揭利率，對首置人士未必是壞事。反過來說，首期愈多，借得愈少，利息成本亦愈低。
沒人預算在內的持有成本
- 物業稅： 每年約為樓價的0.5%至2.5%，視乎所屬市鎮而定
- 水電煤： 暖氣、電力及食水——獨立屋每月通常300至500加元，視乎樓房大小及氣候
- 維修保養： 預留每年約樓價1%的開支；較舊的物業要預更多，別輕視這筆開支
- 保險： 成交前貸款機構會要求你購買家居保險
貼士： 貸款機構的比率從不計算幼兒托管、交通，或子女冰球班的費用——你自己卻應該計。把自設上限訂在批出額度至少低10%的水平，並以續按時的利率為自己的預算做一次壓力測試。記住，批核額是銀行的上限，不是你的目標。
重點總結
批核數學告訴你最多可以借多少；只有完整的預算才告訴你真正負擔得起多少。兩個數字都要心裡有數，入市時以低於銀行上限的水平搜尋，為那些永遠不會出現在銀行試算表上的開支預留緩衝，並定期以最新利率重算自己的負擔能力。置業是長跑，預算留有餘裕，往後的日子才會輕鬆。
本文僅供參考，並不構成財務建議。利率及產品詳情經常變動——決定前請務必比較最新優惠。